קטגוריה: נכסי מקרקעין

הסכם חכירה עם עמותה כלל תנאי שלפיו החכירה תופסק במקרה של פירוק העמותה. בית המשפט קבע כי תנאי זה תקף ואף רצוי. נדחו טענות המפרק כי יש מקום לשמר את נכסי העמותה בידה לצורך הליך הפירוק

עמותה ערכה הסכם חכירה עם רשות מקרקעי ישראל, ובמסגרתו קיבלה רשות לעשות שימוש במקרקעין לצורך הקמת מרכז חינוכי. לימים נקלעה העמותה להליך פירוק, ובעקבות כך נכנס לתוקף סעיף בהסכם החכירה, שקבע שעם מתן צו פירוק לעמותה, פוקע ההסכם והחכירה בטלה.

המפרק טען, כי אין לתת תוקף לסעיף זה בהסכם, וביקש להסתמך על הוראות חוק חדלות פירעון בדבר החובה להמשכיות של הסכמים שהיו בתוקף ערב הליכי חדלות הפירעון (סעיף 68(ב) לחוק חדלות פירעון). וזה נוסח הסעיף שאליו התייחס המפרק:

"68(ב). אין בפתיחת הליכי חדלות פירעון לגבי תאגיד או היותו בחדלות פירעון כדי להביא לביטולו של חוזה קיים או להקנות לצד השני לחוזה זכות לבטלו, גם אם נקבע בחוזה כי החוזה יתבטל בנסיבות אלה או שנקבעה בו הוראה המקנה לצד השני לחוזה זכות לבטלו בנסיבות אלה".

טענתו של המפרק נדחתה. נקבע, כי הסעיף בדבר חוזה קיים הוא חלק ממארג סעיפים בחוק חדלות פירעון, המסדירים המשך פעילות עסקית, ורלוונטיים רק למקרים שבהם התאגיד מצוי בהפעלה – במסגרת של הקפאת הליכים או במסגרת של פירוק. הסעיפים אינם רלוונטיים למקרה כבענייננו, שבו פעילות העמותה הופסקה לפני שנים רבות:

"סעיף זה, […] הינו חלק ממארג סעיפים אשר מאפשרים לכפות המשך התקשרות בחוזה עם צד שני לאחר כניסת תאגיד להליכי חדלות פירעון, אף כאשר עומדת לצד השני עילה לביטולו של החוזה. זאת על מנת לאפשר לתאגיד להמשיך בפעילות השוטפת ועל מנת למנוע את קריסתו […] אולם, סמכות זו, […] מתייחסת למצב דברים של תאגיד בהפעלה, היינו תאגיד שבצו לפתיחת הליכים שניתן לגביו הוחלט על הפעלתו לשם שיקומו הכלכלי (סעיף 23 לחוק). ענייננו אינו בתאגיד בהפעלה כי אם בתאגיד שניתן לו צו פירוק. הצורך בהמשך הפעלת התאגיד איננו קיים, מטבע הדברים, בעת פירוק […] בוודאי שהוא אינו עומד על הפרק בענייננו, בהתחשב בכך שמדובר בעמותה אשר אינה פעילה מזה שנים".

בית המשפט קבע, כי מדיניות זו של ביטול הסכם חכירה במקרה של פירוק עמותה, מוצדקת גם מהיבטים של הגנה על האינטרס הציבורי:

"פקיעת תוקפו של הסכם חכירה במצב של פירוק גם מתבקשת מטעמים של 'פגיעה' באינטרס הציבורי עליו אמונה רמ"י. זאת בשים לב לכך שרמ"י משמשת כנאמן הציבור בכל הנוגע למקרקעי ישראל, ומחויבת בתוך כך, בראש ובראשונה, להגן על האינטרס הציבורי בשים לב להיותם של המקרקעין משאב חיוני ומוגבל בישראל"

הערעור נדחה, הסכם החכירה פקע.

ע"א 3257/21 עמותת חזון יחזקאל נ' משרד המשפטים – רשות התאגידים (פורסם בהנהלת בתי המשפט, 27.3.23)

וראו גם עניין נוסף בפסיקת השבוע האחרון – כונס נכסים שמונה על ידי בית המשפט אינו יכול להוות "בטוחה" שיכולה לעבור במסגרת זכות תחלוף לפי סעיף 58(א) לחוק החוזים.

רע"א 2570/23 פרויז נ' אלי גיל, עו"ד (פורסם בהנהלת בתי המשפט, 29.3.23).

בית המשפט אישר רכישת נכס בידי נושה של החייבת, כש-80% מהתמורה תשולם בקיזוז החוב, ו-20% ישולמו במזומן לצורך תשלום הוצאות שונות, מסים ושכר טרחה. נדחתה טענה ולפיה יש לאפשר לחייבת לעדכן את השמאות כלפי מטה, שעשה שיש הצעת רכישה ממשית בסכום גבוה מהשמאות הנוכחית

שתי אחיות הסתכסכו לאחר שאחת מהן נטלה כספים מחשבון אמן המנוחה. האחות נתבעה וחויבה להחזיר את הסכום. משלא עשתה כן, נפתחו נגדה הליכי פשיטת רגל. ניתנה לחייבת אפשרות לשלם את החוב בתשלומים חלף מכר הדירה, ומשלא עמדה בהסדר זה הוצאה דירתה למכירה, ונקבע, שתמכר כתפוסה. בהתמחרות שהתקיימה, הוגשה רק הצעתה של הנושה, אשר ביקשה לרכוש את הדירה במחיר הגבוה מסכום השמאות, כשמרבית הרכישה תיעשה בקיזוז החוב, וחלק קטן ישולם במזומן לצורך תשלומים שונים הנדרשים בעסקה.

בית המשפט העליון דחה טענה ולפיה לחייבת זכות לפדות את דירת המגורים, לאחר שלא עמדה בהסדר שאושר:

"למבקשים לא עומדת זכות קנויה לפדות את הזכויות בדירת המגורים. אכן, ככלל מכירת בית המגורים של החייב היא תוצאה קשה עבורו, שכן היא עלולה להותיר אותו ללא קורת גג באופן היוצר בעיה סוציאלית קשה. בעיה כזו מחריפה כאשר לחייב יש בני משפחה התלויים בו והמתגוררים אף הם באותו הבית. לכן, נקבע כי בנסיבות המתאימות יש מקום לאפשר לחייב לפדות את בית המגורים שלו […] ואכן, בהתאם לכלל זה, ניתנה למבקשת אפשרות לפדות את זכויותיה בדירה במסגרת הסדר ההפטר המותנה. כאמור, היא לא מימשה אפשרות זו, לא קיימה את התחייבויותיה במסגרת ההסדר ולא שילמה כל תשלום לקופת פשיטת הרגל".

כן נדחתה הטענה, ולפיה יש לאפשר לחייבת לעדכן את השמאות כך שתתייחס למגורים צפויים של אחרים בדירה. נקבע, שכשיש הצעת רכישה במחיר העולה על השמאות, יש להעדיף אותה:

"אף לו זכות הפדיון הייתה עומדת למבקשת גם בשלב זה של הליך, הרי שלא עומדת לה זכות קנויה לרכוש את הדירה בתמורה הנמוכה מתמורת המכר שאושרה. […] ככלל, נועדה הערכת השמאי כדי להבטיח כי הנכס לא יימכר במחיר שהוא נמוך יותר מערכו הריאלי. […] במקרה דנן, קיימת רוכשת – הנושה – המציעה לרכוש את הדירה במחיר העולה על הערכת המחיר של השמאי. ככלל, כאשר ישנה הצעת מחיר ממשית, היא עדיפה על ההערכה התיאורטית של השמאי ביחס לשווי הנכס ובלבד שהיא גבוהה יותר מהערכת השמאי".

הערעור נדחה.

רע"א 8498/22 שיינקר נ' פריצקי (פורסם בהנהלת בתי המשפט, 19.2.23)

בית המשפט העליון קבע כי דירת מגורים יכולה להקנות לבעליה פטור ממס שבח, רק אם השימוש למגורים הוא כדין ולפי היתר. ואולם, בענייננו מדובר במקרה חריג שבו על אף שהדירה נבנתה במבנה המיועד למחסן, יש מקום להכיר בדירה כ"דירת מגורים מזכה" ולתת פטור ממס שבח

בית המשפט העליון דן בעניינה של "דירה" אשר מיועדת לשמש כמחסן, אולם נבנו בה לאורך השנים חדרי שינה, מטבח ואמבטיה, ובפועל שימשה למגורים, ללא היתר לכך. כשביקשו המוכרים למכור את הדירה, התברר להם כי אין בה היתר למגורים. אף על פי כן ביקשו לקבל בגינה פטור בגין "דירה מזכה" ממס שבח.

בית המשפט קבע, כי מבנה המשמש למגורים שלא כדין, אינו מהווה "דירת מגורים מזכה" לפי חוק מיסוי מקרקעין:

"בסיום המסע לפרשנות הגדרתה של 'דירת מגורים' בחוק מיסוי מקרקעין, הגעתי למסקנה לפיה יש לפרש את ההגדרה כמתייחסת לשימוש למגורים כדין, קרי – לשימוש התואם את ייעוד הנכס כפי שהוא לפי דיני התכנון והבנייה, ולרבות כקבוע בהיתר הבניה".

קביעה זו דומה לזו שבה דנו כאן בשבוע שעבר, שם דחה בית המשפט המחוזי טענה ולפיה יש לשום נכס בערך נמוך בשל יחידת מגורים בלתי חוקית שנבנתה בו, שתביא לחיוב במס שבח, משום הכלל: "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה".

בפסק הדין כאן – על אף הקביעה העקרונית שלפיה שימוש בלתי חוקי לא יהפוך דירה ל"דירת מגורים מזכה" – מכיר בית המשפט בכך שעשויים להיות חריגים לכלל זה:

מהי אותה "אי-חוקיות של ממש, העולה כדי פגיעה מהותית בתקנת הציבור"
(כמנוסח בפסק הדין בעניין בנבנישתי), בהקשר דנן? […] נראה שהשאלה המרכזית, לצורך מתן התשובה לשאלה שהצגנו לעיל, הינה האם אותו שימוש המנוגד לדין, נוגע ישירות ובאופן הדוק להיבט השימוש למגורים דווקא. כך, דומה שדירה שייעודה למגורים ושבוצעה בה חריגת בנייה, אפילו משמעותית, הכלל יהא שניתן להכיר בה כ-"דירת מגורים" שהרי לא חריגת הבנייה היא שהקנתה לדירה את מעמדה כ-"דירת מגורים".
לעומת זאת, בדירה שהשימוש בה למגורים הוא שמגלם את הפרת הדין, נראה כי התוצאה תהיה, למעט חריגים מיוחדים ונדירים, שלא ניתן לראות בה משום "דירת מגורים", שהרי הכרה בה ככזו יוצרת את הניגוד הבוטה לעקרון שלטון החוק ול-"פגיעה מהותית בתקנת הציבור".

נקבע כי המקרה המסוים שבו עוסק פסק הדין, נופל לחריגים שאליהם מתייחס בית המשפט, שבהם ניתן להכיר בדירה כ"דירת מגורים" לעניין פטור ממס שבח. בבסיס הנימוקים לקביעה זו, מונה בית המשפט את העובדות הבאות:

1. הנכס ממוקם באזור מגורים מובהק בבניין המשמש למגורים.
2. נעשה בו שימוש למגורים, ללא התנגדות, משך יותר מ-70 שנה.
3. שולמה עליו ארנונה למגורים וברכישתו מס רכישה על דירה למגורים.
4. לאורך עשרות שנים לא הועלתה טענה כנגד השימוש למגורים.
5. תום הלב של המוכרים – שרכשו את הנכס בסוברם באמת ובתמים שמדובר בדירת מגורים כדין.

ונקבע:

"לדעתי, נסיבות אלו, במצטבר, יש בהן כדי לגבש את אותו חריג, שלגישתי אמור להיות נדיר, של הצדקה למתן הפטור ל-"דירת מגורים מזכה" למרות שהשימוש למגורים היה שלא כדין".

בסיומו של דבר הערעור נדחה והמשיבים זכו בפטור ממס שבח, על אף השימוש המנוגד לדין.

ע"א 1073/20 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' שטיין (פורסם בהנהלת בתי המשפט, 14.11.22).

בית המשפט המחוזי: "מעילה בת עוולה לא תצמח תרופה" – בחישוב הסכום לפדיון נכס על ידי אשת החייב, אין מקום להביא בחשבון את ההשלכות המיסויות שנוצרו משימוש בלתי חוקי של החייבים בנכס

חייב מצוי בהליכי פשיטת רגל במשך יותר מעשור. בעלי התפקיד שמונו לנכסיו, ביקשו לממש משק חקלאי שברשותו, ערכו התמחרות והגישו בקשה לאישור מכר. אשת החייב התנגדה למכר, ביקשה לפדות את הנכס בסכום "נטו" ונשמעו בבית המשפט חוות דעת מומחים אשר חישבו את הסכום לפדיון.

אשת החייב טענה, בין היתר, כי יש להפחית מסכום הפדיון את מס השבח הצפוי להשתלם, בהינתן בכך שבנכס שתי יחידות דיור ולא אחת. בית המשפט דחה את הטענה, לאחר שקבע שתוספת יחידת הדיור נבעה מפעילות בלתי חוקית של החייב ואשתו, אשר סגרו קומת עמודים ללא היתר.

"לטענת המבקשת, מאחר שהנכס כולל שתי יחידות דיור באופן שיוצר חבות במס שבח, יש להפחית את החיוב במס שבח מסכום הפדיון […] המבקשת נסמכת בטענה זו על בנייה לא חוקית שביצעו היא והחייב, עת סגרו את קומת העמודים בנכס, ללא היתר בנייה וללא אישור רמ"י. בפועל, המדובר ביחידת דיור אחת שבחלקה המבקשת והחייב עושים שימוש בלתי חוקי ואף זוכים לקבל בגינה דמי שכירות. כידוע, 'מעילה בת עוולה לא תצמח תרופה' ועל כן, לא ניתן להכיר בהפחתה הנטענת על ידי המבקשת במס שבח כתוצאה ממעשה בלתי חוקי זה, באופן שהחייב והמבקשת נהנים מהבניה הבלתי חוקית (משמרים ומשכירים את היחידה הנ"ל) ואף זוכים להטבה בסכום הפדיון, בשל חיוב מירבי במס שבח".

נקבע, כי ככל שהמבקשת לא תפדה את הנכס בתוך 30 יום בסכום שנפסק, יאושר המכר למציע בהתמחרות.

פש"ר (מחוזי מר') 38295-10-11 בנק מזרחי טפחות בע"מ נ' כונס הנכסים הרשמי (פורסם בהנהלת בתי המשפט, 9.11.22)

דעת יחיד בעליון: תביעה למחיקת משכון על מקרקעין נחשבת, לעניין התיישנות, כ"תביעה במקרקעין" שתקופת ההתיישנות שלה היא 15 שנה

בני זוג ערכו הסכם משכון פיקטיבי, שלפיו שועבד בית המגורים שלהם לטובת אמו ואחותו של בן הזוג. לאחר שנים ביקשו הצדדים להפרד, אז טענה האישה כי יש למחוק את המשכון מאחר שהוא פיקטיבי ונועד להגנה מנושי הבעל, ואין מאחוריו תמורה אמיתית. בית המשפט המחוזי אכן קבע כי המשכון פיקטיבי ולא ניתנה כנגדו תמורה. בערעור נטען, כי תביעתה של האישה להסרת המשכון התיישנה זה מכבר, ואין להעניק לה סעד.

שופטי בית המשפט העליון הסכימו ביניהם כי התביעה לא התיישנה, אולם נחלקו לגבי הנימוקים לכך.

כל השופטים הסכימו שעילת התביעה לא החלה בעת רישום המשכון, אלא במועד שבו כפרו הצדדים בהסכמות ביניהם שלפיו המשכון הוא פיקטיבי. ההסכמות ולפיהן המשכון הוא פיקטיבי, יצרו כלפי האישה זכות "שלילית" המונעת מן הממשכנות לממש את המשכון:

"יש בטיב מערכת היחסים ההסכמית, כדי להשפיע על מועד תחילת מרוץ ההתיישנות: ככל שההסכמה שבין הצדדים מטילה על הנתבע חובה לפעול באופן מסוים ביחס לנכס השייך לתובע, או שהתובע זכאי לו, ומביאה את התובע להסתמך על כך שהנתבע יפעל באותו אופן ביחס לנכס, תחל תקופת ההתיישנות רק כאשר הנתבע כפר בחובתו כלפי התובע ביחס לאותו נכס, ולחלופין, כאשר הפר אותה".

רק מעת שהתברר שהממשכנים כופרים בזכות שלילית זו, מתחילה להימנות תקופת ההתיישנות, שכן עד אז רואים באישה כמי ש"נעלמו ממנה עובדות התביעה" להסרת המשכון. השופטים נחלקו לגבי המועד המדויק של תחילת תקופה זו בנסיבות המקרה דכאן, כשהשופט סולברג קבע כי ההתיישנות מתחילה ממועד משלוח מכתב התראה על ידי האישה, והשופט שטיין קבע כי יש למנות אותה החל ממועד הגשת כתב ההגנה של הבעל בתביעת האישה לפירוק השיתוף.

השופט סולברג נדרש לשאלת סיווגה של תביעה להסרת משכון לפי חוק ההתיישנות, וקבע כי תביעה להסרת משכון הרשום ברשם המשכונות לגבי מקרקעין שאינם רשומים, נחשבת תביעה ל"זכות במקרקעין" לעניין חוק ההתיישנות, ולכן משך תקופת ההתיישנות לגביה הוא 15 שנה:

"גדרי המונח 'זכות במקרקעין' בחוק ההתיישנות, רחבים יותר מגדרי מונח זה בחוק המקרקעין. בחינה מהותית של מאפייניה של זכות הנושה במשכון במקרקעין – בין אם רשומים, בין אם לאו – בהתאם לקריטריונים שהוגדרו בפסיקה לסיווג הזכות, לצורך סעיף 5 לחוק ההתיישנות, מעלה כי אכן מדובר בזכות קניינית במקרקעין: ראשית, מדובר בזכות חפצא, שכוחה יפה כלפי כולי עלמא, ואינו מוגבל ליחסים שבין בעל המשכון לבין החייב; שנית, המשכון נרשם ברשם המשכונות ביחס לנכס מקרקעין ספציפי; שלישית, הזכות מאפשרת לבעל המשכון – בהתקיים התנאי של אי-קיום החוב – לממש את המשכון, ללא תלות בשאלת זהות בעל הזכויות במקרקעין. […] ברי אפוא, כי זכותו של נושה במשכון במקרקעין היא אכן '"זכות חפצא" (In Rem) הנוגעת לנכס מקרקעין ספציפי ומעניקה לבעל הזכות אפשרות לאכוף אותה' כלפי כולי-עלמא".

ובהמשך:

"לצורך סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תביעה שעניינה משכון במקרקעין תיחשב תביעה 'במקרקעין'. […] עסקינן אפוא, מבחינה מהותית, בתביעה שהוגשה מכוח זכות אובליגטורית – זכותה של עדנה לביטול החוזה – אשר במידה ותתקבל, תביא לביטול המשכון, קרי – לשינוי מצב הזכויות הקנייניות בקרקע מושא התביעה. משכך, לצורך חוק ההתיישנות, מדובר בתביעה 'במקרקעין', שתקופת ההתיישנות לגביה עומדת על 15 שנה".

בית המשפט העליון דחה את הערעור. משהגיעו השופטים לתוצאה זהה, כתב השופט מינץ כי הוא מאמץ את שתי חוות הדעת של הצדדים.

רע"א 4705/22 אליהו נ' ישראל-פור (אליהו) (פורסם בהנהלת בתי המשפט, 29.9.22).

עוד השבוע:

ביטול הפטר של חייב שהסתיר מהנאמן נכס מקרקעין – ע"א 5028/22 סיבוני נ' רוזנק (פורסם בהנהלת בתי המשפט, 28.9.22).

אי מתן רשות ערעור בעניין סדר הדיון בהליך – החלטה של בית המשפט לדון ראשית בביטול הסכם מכר ורק לאחר מכן בבקשה לביטול הליכי פשיטת הרגל – רע"א 5882/22 גולדברג נ' ריבקין (פורסם בהנהלת בתי המשפט, 28.9.22).

דחיית בקשה להפטר מחוב מזונות למל"ל לאור אי עמידה בקריטריונים לקבלת הפטר מחוב מזונות – ע"א 4739/22 בירן נ' המוסד לביטוח לאומי (פורסם בהנהלת בתי המשפט, 28.9.22)