בית המשפט העליון קבע כי דירת מגורים יכולה להקנות לבעליה פטור ממס שבח, רק אם השימוש למגורים הוא כדין ולפי היתר. ואולם, בענייננו מדובר במקרה חריג שבו על אף שהדירה נבנתה במבנה המיועד למחסן, יש מקום להכיר בדירה כ"דירת מגורים מזכה" ולתת פטור ממס שבח
בית המשפט העליון דן בעניינה של "דירה" אשר מיועדת לשמש כמחסן, אולם נבנו בה לאורך השנים חדרי שינה, מטבח ואמבטיה, ובפועל שימשה למגורים, ללא היתר לכך. כשביקשו המוכרים למכור את הדירה, התברר להם כי אין בה היתר למגורים. אף על פי כן ביקשו לקבל בגינה פטור בגין "דירה מזכה" ממס שבח.
בית המשפט קבע, כי מבנה המשמש למגורים שלא כדין, אינו מהווה "דירת מגורים מזכה" לפי חוק מיסוי מקרקעין:
"בסיום המסע לפרשנות הגדרתה של 'דירת מגורים' בחוק מיסוי מקרקעין, הגעתי למסקנה לפיה יש לפרש את ההגדרה כמתייחסת לשימוש למגורים כדין, קרי – לשימוש התואם את ייעוד הנכס כפי שהוא לפי דיני התכנון והבנייה, ולרבות כקבוע בהיתר הבניה".
קביעה זו דומה לזו שבה דנו כאן בשבוע שעבר, שם דחה בית המשפט המחוזי טענה ולפיה יש לשום נכס בערך נמוך בשל יחידת מגורים בלתי חוקית שנבנתה בו, שתביא לחיוב במס שבח, משום הכלל: "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה".
בפסק הדין כאן – על אף הקביעה העקרונית שלפיה שימוש בלתי חוקי לא יהפוך דירה ל"דירת מגורים מזכה" – מכיר בית המשפט בכך שעשויים להיות חריגים לכלל זה:
מהי אותה "אי-חוקיות של ממש, העולה כדי פגיעה מהותית בתקנת הציבור"
(כמנוסח בפסק הדין בעניין בנבנישתי), בהקשר דנן? […] נראה שהשאלה המרכזית, לצורך מתן התשובה לשאלה שהצגנו לעיל, הינה האם אותו שימוש המנוגד לדין, נוגע ישירות ובאופן הדוק להיבט השימוש למגורים דווקא. כך, דומה שדירה שייעודה למגורים ושבוצעה בה חריגת בנייה, אפילו משמעותית, הכלל יהא שניתן להכיר בה כ-"דירת מגורים" שהרי לא חריגת הבנייה היא שהקנתה לדירה את מעמדה כ-"דירת מגורים".
לעומת זאת, בדירה שהשימוש בה למגורים הוא שמגלם את הפרת הדין, נראה כי התוצאה תהיה, למעט חריגים מיוחדים ונדירים, שלא ניתן לראות בה משום "דירת מגורים", שהרי הכרה בה ככזו יוצרת את הניגוד הבוטה לעקרון שלטון החוק ול-"פגיעה מהותית בתקנת הציבור".
נקבע כי המקרה המסוים שבו עוסק פסק הדין, נופל לחריגים שאליהם מתייחס בית המשפט, שבהם ניתן להכיר בדירה כ"דירת מגורים" לעניין פטור ממס שבח. בבסיס הנימוקים לקביעה זו, מונה בית המשפט את העובדות הבאות:
- הנכס ממוקם באזור מגורים מובהק בבניין המשמש למגורים.
- נעשה בו שימוש למגורים, ללא התנגדות, משך יותר מ-70 שנה.
- שולמה עליו ארנונה למגורים וברכישתו מס רכישה על דירה למגורים.
- לאורך עשרות שנים לא הועלתה טענה כנגד השימוש למגורים.
- תום הלב של המוכרים – שרכשו את הנכס בסוברם באמת ובתמים שמדובר בדירת מגורים כדין.
ונקבע:
"לדעתי, נסיבות אלו, במצטבר, יש בהן כדי לגבש את אותו חריג, שלגישתי אמור להיות נדיר, של הצדקה למתן הפטור ל-"דירת מגורים מזכה" למרות שהשימוש למגורים היה שלא כדין".
בסיומו של דבר הערעור נדחה והמשיבים זכו בפטור ממס שבח, על אף השימוש המנוגד לדין.
ע"א 1073/20 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' שטיין (פורסם בהנהלת בתי המשפט, 14.11.22).