רשם המקרקעין מחויב לרשום פסק דין המאשר מכר נכס בפירוק שיתוף, גם אם הבעלים רשומים במרשם המקרקעין ללא מספרי תעודות זהות. בית המשפט היה רשאי להורות על פירוק השיתוף לאחר שמוצו כל הניסיונות לאתר את הבעלים, ולאחר שנעשו הסדרים להבטחת זכויותיהם בתמורת המכר
נכס מקרקעין ובו בעלים רבים, נמכר במסגרת הליך לפירוק השיתוף. מאחר שרישום הנכס במקור בוצע לפני שנים רבות, חלק מהבעלים היו רשומים בו ללא מספרי זיהוי, באופן אשר לא אפשר להתחקות אחר זהותם. במשך כשש שנים פעלו הצדדים על מנת לנסות ולאתר את כלל בעלי הקרקע, ומשלא הצליחו הורה בית המשפט על מינוי כונס נכסים ופירוק השיתוף על דרך המכר.
כונס הנכסים מכר את הנכס והמכר אושר בבית המשפט. ואולם, בבוא כונס הנכסים לרשום את צו המכר, סירב רשם המקרקעין, ופנה לבית המשפט בדרישה כי יורה על ביצוע זיהוי של בעלי הנכס (בהתאם לע"א 6894/15 זלצר). בית המשפט הורה לכונס הנכסים לאתר את הבעלים, ועל דרישה זו ערער כונס הנכסים.
בית משפט העליון קבע, כי משעה שניתן פסק דין של בית המשפט המורה על פירוק השיתוף, רשם המקרקעין מחויב לרושמו:
"הבנו והערכנו את מחויבותו של רשם המקרקעין לסוגיית הזיהוי בהתאם לנהלים, וניכר היה כי בבסיסה מונחת דאגה כנה לזכויות הקניין של בעלי המקרקעין המקוריים ולאינטרס הציבור. יחד עם זאת, החשש לפגיעה נטענת בזכויותיהם של מי שרשומים כבעלים מעוגן בהחלטה על פירוק השיתוף ולא בביצוע הרישום על-פיה. על כן, כפי שהוסבר, משעה שבית המשפט הורה על פירוק השיתוף במקרקעין והסכם המכר אושר על-ידיו, אין עוד מקום לבחינת זהותם של בעלי המקרקעין המקוריים. […] הדברים מקבלים משנה תוקף בנסיבות שבהן פירוק השיתוף נעשה על דרך של מכירה. בנסיבות אלה, המרב שזכאים לו הבעלים הרשומים הוא תשלום כספי תמורת חלקם במקרקעין".
לגבי עצם פירוק השיתוף במצב שבו קיימים בעלים בלתי מזוהים, נכתב:
"ביסודה של הבקשה דנן מונח הליך של פירוק שיתוף שיכול להיעשות, ואף נעשה במקרים רבים, שלא בהתאם לרצונם של חלק מהבעלים. על כן, אין לשלול את האפשרות שבית המשפט יורה על פירוק שיתוף במקרקעין אף במצב שבו חלק מבעלי הזכויות עלומים ולא ניתן להתחקות אחריהם. זאת, בכפוף לכך שנעשו מאמצים ניכרים לאתרם ובית המשפט התרשם כי הדבר אינו אפשרי, וכן נעשו הסדרים להבטחת זכויותיהם הכספיות אם יוכיחו את זהותם בהמשך. הדברים אמורים בשים לב לתכליות העומדות בבסיסו של ההסדר החקיקתי שחל על פירוק שיתוף במקרקעין, ובראשן הגנה על זכותו של כל אחד מהבעלים לצאת מקשר שהוא אינו מעוניין בו, לצד הגנה על האינטרס הציבורי שבניצולם ובפיתוחם היעיל של המקרקעין".
הערעור התקבל, בית המשפט הורה לרשם המקרקעין לרשום את הרוכשים כבעלים גם מבלי לבצע זיהוי של המוכרים המקוריים, בכפוף, לכך שכונס הנכסים יעביר את התמורה לרוכשים רק לאחר זיהויים.
רע"א 6889/23 באר"ז נ' רשם המקרקעין נתניה (אר"ש, 25.6.24)
