ביטול מכר דירה בתמורה למשכון

בית המשפט ביטל עסקת מכר בין חייב ובין נושה ממשכן. נקבע שהנושה היה חייב לממש את המשכון בלשכת ההוצאה לפועל, ולא יכול היה להגיע להסכם מכר עצמאי עם החייב, כל עוד לא הגיע מועד פירעון ההלוואה

חייב משכן את דירתו לטובת נושה. לפני שהגיע המועד לפירעון ההלוואה, הסכימו הצדדים כי דירת החייב תימכר לנושה הממשכן במחיר שוק. סוכם ביניהם, כי הפירעון יכול שיעשה באמצעות קיזוז החוב. הסכם המכר בוצע כעבור שנה, עת שילם הנושה חלק מהתמורה והיתרה קוזזה מהחוב. לימים פנה החייב להליכי חדלות פירעון.

בית המשפט דן בתוקפה של עסקת המכר, ושלל טענות בדבר הענקת נכסים בהליכי פשיטת רגל. עם זאת קבע, כי העסקה בטלה בשל מימוש לא נכון של המשכון – בניגוד להוראות חוק המשכון. בית המשפט סקר את הוראות חוק המשכון וקבע, כי משכון יש לממש על ידי בית המשפט או בלשכת ההוצאה לפועל. כל עוד לא עבר המועד לקיום החיוב, הצדדים לא יכלו להסכים ביניהם על מכר, וכך "לעקוף" את דרך המימוש שנקבעה בחוק.

"הסכם המכר בו עסקינן נחתם בסמוך לאחר החתימה על הסכם התוספת, וכפי שקבע בית המשפט קמא – השתלשלות העניינים מלמדת כי מטרתו האמתית הייתה לאפשר לנושה מימוש עצמי של הדירה, ללא צורך בפניה לרשויות […] ללמדנו, כי הסכם המכר מהווה למעשה התנאה של הצדדים על דרכי המימוש הקבועות בחוק. הואיל והתנאה מעין זו אפשרית כאמור רק לאחר שהגיע המועד לקיום החוב, ואילו בענייננו אין חולק כי הסכם המכר נחתם בטרם הגיע המועד לפירעון החוב כלפי הנושה, ברי כי מדובר בהתנאה שאינה כדין. מטעם זה, סבורני כי אכן היה מקום להורות על ביטול הסכם המכר"

חוק המשכון מבחין בין הסכם מכר שנכרת לפני הגיע המועד לקיום המשכון, לבין הסכם מכר שנכרת אחריו. בית המשפט נדרש לסעיף 16(ב) לחוק זה, הקובע כי צדדים רשאים להסכים על מימוש המשכון בדרכים אחרות מהקבועות בחוק, רק לאחר שעבר המועד לקיום המשכון, ולא לפניו. משכך קבע כי הסכם המכר שקבע מימוש מוסכם של המשכון בטרם הגיע המועד לכך, נעשה בניגוד לחוק והוא בטל.

ע"א 577/20 מיטלס נ' ביטון (פורסם בהנהלת בתי המשפט, 20.6.22)