קטגוריה: לא חדלות פירעון אבל מעניין

בית המשפט העליון קבע כי קיבוצים שביצעו שיוך דירות לחבריהם, לא יחויבו בהיטל השבחה בגין פעולת השיוך. זאת, משום שהתעשרות כלכלית מהשבחת הקרקע נגרמה לרמ"י ולא לקיבוצים עצמם, ומשום ששיוך דירות לחברים אינו מהווה אירוע מימוש

17 קיבוצים מהגליל העליון ביצעו הליך שיוך דירות לחבריהם, ונדרשו על ידי הועדה המקומית לשלם היטל השבחה. הוועדה טענה כי הליך זה מהווה "מימוש זכויות", מאחר שהוא מוביל לעליית שווי הקרקע ולהתעשרות הקיבוצים. מנגד, הקיבוצים טענו כי אינם נהנים מהתעשרות בפועל, שכן הקרקע נמכרת על ידי רמ"י ישירות לחברי הקיבוץ, ללא שהם מקבלים תמורה כלשהי.

בית המשפט העליון קיבל את טענות הקיבוצים וקבע כי אין להטיל עליהם היטל השבחה. נקבע כי אמנם התבצעה השבחה במקרקעין, אך ההנאה הכספית ממנה שייכת לרמ"י, בעלת הקרקע, ולא לקיבוצים. כמו כן, נפסק כי הקיבוצים לא "מימשו" זכויות במקרקעין, שכן הם אינם מעבירים את הקרקע לחבריהם אלא משיבים אותה לרמ"י, שמתקשרת עמם בחוזה חדש.

"בענייננו, הקיבוצים לא זכו בהתעשרות בהיבט הממוני הישיר, שהוא העומד במרכזם של דיני היטל ההשבחה [ …] הגורם הנהנה באופן ישיר מן ההשבחה, במובנה הכלכלי, הוא רמ"י ולא הקיבוצים. כפי שעולה מהחלטה 751, רמ"י קיבלה תשלום עבור המקרקעין במתכונת של דמי החכירה ששולמו עבור המקרקעין על-ידי חברי הקיבוצים, דמי חכירה ששוויים נקבע תוך התחשבות בתוכניות המשביחות. לעומת זאת, הקיבוצים ויתרו על חלק מן הקרקעות שנכללו בחוזי החכירה שלהם, מבלי שניתנה להם תמורתן תמורה ממשית בעבורן".

בנוסף, בית המשפט עמד על כך שרמ"י נהגה בעבר לשלם לרשויות המקומיות "חלף היטל השבחה" בגין הליכי שיוך דירות, וכי הדרישה מהקיבוצים לשלם כעת מהווה שינוי במדיניות, שאין לו הצדקה. כמו כן, הובהר כי לא ניתן לראות בשיפור הדמוגרפי והקהילתי של הקיבוצים "התעשרות" המחייבת היטל השבחה.

הערעור התקבל: חיוב הקיבוצים בהיטל השבחה בוטל, והוועדה המקומית לא תוכל לדרוש מהם תשלום בגין השיוך.

בר"ם 7560/22 קיבוץ שדה נחמיה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גליל עליון (ארש 12.2.25).

רשם המקרקעין מחויב לרשום פסק דין המאשר מכר נכס בפירוק שיתוף, גם אם הבעלים רשומים במרשם המקרקעין ללא מספרי תעודות זהות. בית המשפט היה רשאי להורות על פירוק השיתוף לאחר שמוצו כל הניסיונות לאתר את הבעלים, ולאחר שנעשו הסדרים להבטחת זכויותיהם בתמורת המכר

נכס מקרקעין ובו בעלים רבים, נמכר במסגרת הליך לפירוק השיתוף. מאחר שרישום הנכס במקור בוצע לפני שנים רבות, חלק מהבעלים היו רשומים בו ללא מספרי זיהוי, באופן אשר לא אפשר להתחקות אחר זהותם. במשך כשש שנים פעלו הצדדים על מנת לנסות ולאתר את כלל בעלי הקרקע, ומשלא הצליחו הורה בית המשפט על מינוי כונס נכסים ופירוק השיתוף על דרך המכר.

כונס הנכסים מכר את הנכס והמכר אושר בבית המשפט. ואולם, בבוא כונס הנכסים לרשום את צו המכר, סירב רשם המקרקעין, ופנה לבית המשפט בדרישה כי יורה על ביצוע זיהוי של בעלי הנכס (בהתאם לע"א 6894/15 זלצר). בית המשפט הורה לכונס הנכסים לאתר את הבעלים, ועל דרישה זו ערער כונס הנכסים.

בית משפט העליון קבע, כי משעה שניתן פסק דין של בית המשפט המורה על פירוק השיתוף, רשם המקרקעין מחויב לרושמו:

"הבנו והערכנו את מחויבותו של רשם המקרקעין לסוגיית הזיהוי בהתאם לנהלים, וניכר היה כי בבסיסה מונחת דאגה כנה לזכויות הקניין של בעלי המקרקעין המקוריים ולאינטרס הציבור. יחד עם זאת, החשש לפגיעה נטענת בזכויותיהם של מי שרשומים כבעלים מעוגן בהחלטה על פירוק השיתוף ולא בביצוע הרישום על-פיה. על כן, כפי שהוסבר, משעה שבית המשפט הורה על פירוק השיתוף במקרקעין והסכם המכר אושר על-ידיו, אין עוד מקום לבחינת זהותם של בעלי המקרקעין המקוריים. […] הדברים מקבלים משנה תוקף בנסיבות שבהן פירוק השיתוף נעשה על דרך של מכירה. בנסיבות אלה, המרב שזכאים לו הבעלים הרשומים הוא תשלום כספי תמורת חלקם במקרקעין".

לגבי עצם פירוק השיתוף במצב שבו קיימים בעלים בלתי מזוהים, נכתב:

"ביסודה של הבקשה דנן מונח הליך של פירוק שיתוף שיכול להיעשות, ואף נעשה במקרים רבים, שלא בהתאם לרצונם של חלק מהבעלים. על כן, אין לשלול את האפשרות שבית המשפט יורה על פירוק שיתוף במקרקעין אף במצב שבו חלק מבעלי הזכויות עלומים ולא ניתן להתחקות אחריהם. זאת, בכפוף לכך שנעשו מאמצים ניכרים לאתרם ובית המשפט התרשם כי הדבר אינו אפשרי, וכן נעשו הסדרים להבטחת זכויותיהם הכספיות אם יוכיחו את זהותם בהמשך. הדברים אמורים בשים לב לתכליות העומדות בבסיסו של ההסדר החקיקתי שחל על פירוק שיתוף במקרקעין, ובראשן הגנה על זכותו של כל אחד מהבעלים לצאת מקשר שהוא אינו מעוניין בו, לצד הגנה על האינטרס הציבורי שבניצולם ובפיתוחם היעיל של המקרקעין".

הערעור התקבל, בית המשפט הורה לרשם המקרקעין לרשום את הרוכשים כבעלים גם מבלי לבצע זיהוי של המוכרים המקוריים, בכפוף, לכך שכונס הנכסים יעביר את התמורה לרוכשים רק לאחר זיהויים.

רע"א 6889/23 באר"ז נ' רשם המקרקעין נתניה (אר"ש, 25.6.24)

הון או מדור? בית המשפט עושה סדר – תשלומי המשכנתא ששילם בן הזוג אמנם הגדילו את ההון של גרושתו, אבל הוא יקבל חזרה רק את הסכומים שעולים על רכיב המדור שבו היה עליו לשאת. בית המשפט חייב לקבוע את דמי "המדור הראוי" על בסיס ראיות ואין מדובר ב"ידיעה שיפוטית"

בני זוג התגרשו, אך המשיכו לגור יחדיו עוד שנתיים לאחר מועד הקרע. בכל התקופה שממועד הקרע שילם הגרוש את כלל תשלומי המשכנתא, לרבות המחצית של גרושתו.

לאחר חתימת הסכם מזונות ביניהם, הגרוש הגיש תביעה כנגד גרושתו להשבת התשלומים ששילם במקומה. בית המשפט לענייני משפחה קבע כי שעה שתשלומיו הביאו להתעשרות הונית של האישה, עליה להשיבם לו. בית המשפט המחוזי הפך את ההחלטה, וקבע כי תשלומי המשכנתא ששילם חופפים את תשלומי המדור הסבירים – ולכן קבע כי אין לבצע השבה.

בית המשפט העליון קבע, כי תשלומי המשכנתא שמבוצעים במסגרת הליך גירושין עשויים להיות מורכבים משני רכיבים – רכיב של מדור ורכיב הוני. אין בהכרח חפיפה בין השניים, ובן הזוג מחויב לשלם את המדור הראוי בלבד:

"ברמת העיקרון, תשלום משכנתא המשולם על ידי בן זוג בגין חלקו של בן זוגו במשכנתא הרובצת על דירתם המשותפת, אשר נקנתה יחדיו כאשר שלום שרר במעונם, הוא תשלום הוני אשר מגדיל את הונו של בן הזוג שעבורו הוא משולם […] לצד זאת, סבורני כי תשלומי משכנתא כאמור יכולים להיום משולמים חלף תשלומי המדור בהם נושא המשלם, כאשר הלה מחויב לספק מדור לילדיו או לבן זוגו – כפי שנקבע בפרשת ברזילאי. כאשר תשלום המשכנתא החודשי זהה לדמי המדור החודשיים, טוב ייעשה בית המשפט לענייני משפחה אם יחייב את החייב במדור לשלם את תשלומי המשכנתא בעבור בן זוגו; שאם לא כן, נמצא את עצמנו מסבכים שלא לצורך את מערכת התשלומים החלים על בני הזוג. הלכת ברזילאי קבעה את אשר קבעה כדי למנוע סיבוך זה. במובחן מכך, הלכת שוקר מתייחסת למקרים בהם לא קיימת חפיפה בין דמי המדור לתשלומי המשכנתא. ברי הוא, כי באין חפיפה כאמור הסדר הטוב מחייב הפרדה בין תשלומי משכנתא לתשלומי מדור".

ואולם, בית המשפט העליון הסתייג מקביעת בית המשפט המחוזי כי תשלומי המשכנתא שביצע האב חופפים לדמי המדור הראוי בנסיבות העניין, וזאת מבלי לשמוע ראיות לגבי גובה המדור ומבלי להיעזר בחוות דעת מומחה:

"קביעתו של בית המשפט המחוזי שאמדה את עלויות המדור בהתבסס על ניסיונו וידיעתו הינה מנוגדת לדיני הראיות הנהוגים במחוזותינו. דינים אלה אינם מאפשרים לשופטים לעשות שימוש בידיעתם האישית כדי לקבוע מחירי נדל"ן, עלויות דיור ודמי שכירות ראויים. עניינים אלה אינם בגדר 'מן המפורסמות שאינן צריכות הוכחה'".

התיק הוחזר לבית המשפט קמא לצורך שמיעת ראיות לגבי גובה המדור, כשנקבע עקרונית, כי כל סכום שמעל רכיב המדור יושב לגרוש על ידי הגרושה.

הערעור התקבל.

בע"מ 1061/24 פלוני נ' פלונית (אר"ש, 22.5.24).

בית המשפט של הערעור לא ייצפה בעדויות שהוסרטו בוידיאו בערכאה הקודמת, וזאת משום ששמיעת הראיות מסורה לסמכותה של הערכאה הראשונה. עוד נקבע, כי ראוי שתוצרי ההסרטה יהיו חשופים לצדדים במשפט ולא רק לבית המשפט עצמו

בית המשפט הדן בהליך אזרחי הורה על הסרטת העדויות לצורך "השבחת בירור האמת". בהסכמת הצדדים נקבע, כי ההסרטות לא תהיינה חשופות לצדדים, אלא רק לבית המשפט עצמו ולעוזריו, וכן לבית המשפט של ערכאת הערעור – אם יבקש זאת.

בית המשפט של הערעור דחה בקשה כי שופטיו יעיינו בעדויות המוסרטות, בעת מתן החלטתם. נקבע, כי עצם קיומה של ההסרטה אינו יכול להביא לשינוי בחלוקת התפקידים שבין הערכאה הראשונה לבין ערכאת הערעור, כך שערכאת הערעור תשמע את הראיות שנית:

"אף אם הערכאה הדיונית סברה במקרה נתון כי יש צורך בתיעוד העדויות באמצעות הסרטה, המדובר בכלי עזר בלבד שאין בשימוש בו כדי לשנות מתפקידה של הערכאה הדיונית בהתרשמות ישירה ובלתי אמצעית מהעדויות, ובוודאי שאין בכך כדי לשנות את חלוקת התפקידים בין הערכאה הדיונית לערכאת הערעור. ודוק, בניגוד למשתמע מטיעוני המערער כי בהינתן קיומן של ההסרטות על ערכאת הערעור להתרשם מן העדויות באופן ישיר, תפקידה של ערכאת הערעור היה ונותר לבחון האם נפלו טעויות בהכרעתה של הערכאה הדיונית. […] ויובהר: הכלל לפיו ערכאת ערעור לא תתרשם בעצמה מהעדים (בשנית) ראוי לא רק מהטעם שלרוב הדבר אינו אפשרי, אלא גם בשל הצורך לעשות שימוש מושכל במשאבי הזמן המוגבלים העומדים לרשותה, ולאור העיקרון המנחה של סופיות הדיון".

על אף האמור לעיל, רשאי בית המשפט של הערעור לעיין בעצמו בהסרטות מסוג זה, אם מצא צורך בכך:

"אנו, כערכאת הערעור, רשאים, אך לא מחויבים, להסתייע בהסרטת העדויות: רשאים, שכן כל חומר שהיה בפני הערכאה הדיונית יכול להיות גם לפני ערכאת הערעור […] ולא מחויבים, מאחר שקביעת ממצאי עובדה ומהימנות, ובכלל זה התרשמות מעדים, היא מלאכתה של הערכאה הדיונית כאמור, ואין אנו צריכים להכניס עצמנו בנעליה, אם התרשמנו כי עשתה מלאכתה נאמנה".

בהליך זה, השופטים הסתייגו גם מן הקביעה שההסרטות תהיינה חשופות לבית המשפט, אך לא לצדדים עצמם, וקבעו כי מדובר בהחלטה שאינה רצויה. כך השופטת ר' רונן:

"אין זה מן הראוי כי בית המשפט יקבע – אף אם בהסכמת הצדדים – כי חלק מהחומרים שעתידים לעמוד בפניו ולשמש אותו לצורך הכרעתו במחלוקת בין הצדדים, לא יהיו זמינים כלל לצדדים עצמם. לטעמי, הצדדים עצמם צריכים להיות חשופים לכל החומר שבית המשפט מסתמך עליו לצורך הכרעתו. חשיפה כזו תאפשר לצדדים להפנות את בית המשפט לדגשים כאלה או אחרים שיש בהם לגישתם כדי לסייע להם בטענותיהם. כל אחד מהצדדים רשאי כמובן גם להתייחס לנושאים שעלו בעמדתו של הצד האחר.

קשה להלום מצב בו בית המשפט – לאחר שהוא שומע את כלל טענות הצדדים – עושה שימוש בחומר "חשאי" שעומד רק לרשותו שלו, ומסיק גם על סמך חומר זה את מסקנותיו ביחס למחלוקות בין הצדדים. לכן, והגם שכפי שיובהר להלן, במקרה דנן אין השלכה אופרטיבית לנושא זה – יש להבהיר כי הוראה כמו זו שניתנה על ידי בית משפט קמא ביחס לסרטונים, איננה רצויה".

כמו כן, בית המשפט (השופט ע' גרוסקופף) הסתייג מעצם הסרטת הדיון אף מטעמים פרקטיים של יעילות:

"עומס העבודה המוטל על בתי המשפט הוא רב, וככלל אין מקום להגברתו באמצעות יצירת מקור נוסף המתעד את הדיון בעבור בית המשפט, מעבר לפרוטוקול הדיון. ודוק, הוראת סעיף 68ב' לחוק בתי המשפט מאפשרת לצדדים, באישור בית המשפט, להקליט את הדיון על חשבונם ולצורכיהם, ובכלל זה על מנת לוודא את אמינות פרוטוקול הדיון. הוראה זו אינה מיועדת לייצר מקור נוסף בו יכול או נדרש בית המשפט להסתייע בבואו לבחון את עדויות הצדדים. זאת ועוד, המותב הדן בתיק נוכח בזמן שמיעת העדויות, מתרשם מהן באופן בלתי אמצעי בזמן אמת, ואף רשאי להכין לעצמו תרשומת בדבר התרשמויותיו על מנת שיוכל להיעזר בה בעת כתיבת פסק הדין. במצב דברים זה, לא רק שישנו ספק אם בהסרטת הדיון יש תועלת של ממש לצורך "השבחת בירור האמת", אלא גם שקשה לראות כיצד היא מתיישבת עם האינטרס הציבורי ב"קיומו של דיון משפטי צודק, מהיר ויעיל" תוך "חיסכון במשאבי זמן ועלויות" – שיקולים אותם חייב בית המשפט להביא בחשבון".

הבקשה כי בית המשפט יעיין בעדויות המוסרטות – נדחתה, כמו גם הערעור עצמו.

ע"א 7300/21 אסרף נ' בובליל (אר"ש, 12.3.24)

בית המשפט העליון ביטל רישומה של הערת אזהרה, לאחר שמצא שההסכם בין צדדים לא נועד בעיקרו להבטחת החיוב הכספי. משהופר ההסכם ובוטל כדין, יש למחוק את ההערה ואין הצדקה להותירה

בעלת דירה חתמה על הסכם עם צד ג', שלפיו יטפל עבורה במכירת דירתה בתל אביב. כן נקבע, כי ישלם משכנתא הרובצת על הדירה ותשלומים שונים שבהם היא חבה. באותו מועד חתמה גם על יפוי כח לטובתו. מכח יפוי הכח חתם צד ג' בשמה על כתב התחייבות בדבר הימנעות לביצוע עסקה, ורשם על כך הערת אזהרה.

בסמוך לאחר מכן הפר צד ג' את ההסכם משלא שילם תשלומים שסוכמו בין הצדדים. בעלת הדירה ביטלה את ההסכם כדין. בית המשפט המחוזי קבע, כי ההערה תמחק רק לאחר שיושב סכום כספי ששילם לכאורה צד ג', ועל כך הוגש הערעור.

בית המשפט העליון קיבל את הערעור וקבע כי יש למחוק את הערת האזהרה ללא תנאי. נקבע, שבנסיבות ההסכם לא ניתן לראות בהערת אזהרה כמבטיחה רק את החיוב הכספי בין הצדדים, אלא את העסקה כולה. משזו בוטלה, יש למחוק את ההערה אף שלכאורה לא הושבו הכספים. וכך נכתב:

"השקפתו של בית המשפט קמא לפיה למרות שהמשיב הפר את כל חיוביו, הרי עדיין עומדת לו הערת האזהרה להבטחת השבת הסך של 350,000 דולר, אינה מנומקת ולדעתי – מוטעית. כדי להגיע לתוצאה זו יש להניח שניתן להפריד את ההסכם בין הצדדים לחלקים וכי לחלק שנוגע לתשלום הסך של 350,000 דולר ולהשבתו מדמי המכר, יש קיום עצמאי גם בנפול כל יתר מרכיביו של ההסכם וכן כי בהקשרו קיימת הסכמה של המערערת כי לא תבוצע בדירה כל עסקה עד להשבת הסכום האמור למשיב, והכל במנותק מביטולו של ההסכם כולו.

במילים אחרות: על המשיב היה לטעון ולשכנע כי ההסכם בין הצדדים, על פי פירושו הנכון, קבע כי גם אם יפר המשיב את כל חיוביו האחרים, עדיין לא תוכל המערערת לבצע כל עסקה בנכס ללא הסכמתו, וזאת כדי להבטיח את השבת הסך של 350,000 דולר למשיב. לקביעה שכזו אין כל בסיס.

יתר על כן, המשיב עצמו, כפי שהודגש לעיל, בחר שלא לרשום משכנתא על הנכס בגין החיוב הכספי הנטען ובדרך זו להפריד את עניינו של אותו חיוב מיתר הוראות ההסכם".

אף שהשופטים הסכימו לתוצאה, הנמקותיהם היו שונות, כשנימוקי הרוב היו כמפורט לעיל (השופט י' כשר והשופטת ר' רונן), בעוד השופט ע' גרוסקופף סבור היה שלא היה מקום לרשום את הערת האזהרה מלכתחילה, משהחתימה על כתב ההתחייבות לפי יפוי הכח חרגה מההסכמות שבין הצדדים.

הערעור התקבל וההערה נמחקה.

ע"א 6952/21 וילנצ'וק נ' חן (אר"ש 22.10.23)