השבוע בפסיקה: פדיון נכס תפוס, שכר טרחת בעלי תפקיד בפירוק שיתוף

אין הלכה מחייבת המורה כי דמי השכירות בנכס שנמכר כ"תפוס" יהיו בערך ריאלי; כיצד יקבע שכר טרחת בעלי תפקיד בהליך פירוק שיתוף שהתנהל באכסניה של הליכי חדלות הפירעון, אך לא היה לטובת נושים?

כיצד יחושב הסכום שעל חייב לשלם כדי "לפדות" את נכס המקרקעין שלו ולהמנע ממימושו בהליכי חדלות הפירעון? נושא זה, אשר מצוי במוקדם של רבים מהליכי חדלות הפירעון, הובא השבוע שוב לפתחו של בית המשפט העליון. בייחוד התמקד הדיון בשאלת הערכת שוויו של הנכס "כתפוס" לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, ובהתחשב בדמי השכירות אשר עשויים להיות משולמים עליו.

בית המשפט (בדן יחיד) סקר את סמכותו הרחבה של בית המשפט של חדלות פירעון לדון בערכי נכסים לצרכי פדיונם:

"בבוא בית משפט של חדלות פירעון לקבוע את סכום הפדיון אותו נדרש החייב להפקיד על מנת להביא לשחרור נכס מקופת הנשייה, עליו להתחשב בסכום שניתן לקבל בעבור זכויות החייב בנכס בשוק החופשי, שהוא בגדר החלופה האלטרנטיבית המיטבית למתן זכות הפדיון (BATNA – Best Alternative to a Negotiated Agreement בלשון תורת המשא ומתן). עם זאת, המדובר רק בעוגן לחישוב ערך הפדיון, ובית המשפט רשאי לסטות ממנו לכאן או לכאן, בהתאם לשיקולים שונים"

כאמור, במוקד הדיון עמדה השאלה כיצד יש להעריך את סכום הפדיון של נכס הנמכר כנכס תפוס, לפי הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972. נטען, כי על בעליו של נכס הנמכר כ"תפוס" לפי חוק הגנת הדייר, לשלם דמי שכירות בערך ריאלי לבעלים החדש, ולכן ערך הנכס (לצורך פדיון) קרוב מאוד לערכו בשוק. בית המשפט קבע, כי מדובר בטענות שהן כל כולן במישור השמאי, בעת הערכת מחירו של נכס תפוס לפי חוק הגנת הדייר. מטעם זה נדחתה טענת הנושה בערעור, לאחר שלא הוכיח כי חוות הדעת השמאית הייתה שגויה.

עוד קבע בית המשפט, כי אין כל הלכה מחייבת המורה כי בנכסים תפוסים הנמכרים בהליכי חדלות פירעון, ישולמו דמי שכירות בגובה ריאלי. לעניין זה נקבע כי פסק הדין בעניין רע"א 5608/20 חלה נ' לבונטין (פורסם בהנהלת בתי המשפט, 22.11.20) העוסק בתשלום שכירות ריאלית, אינו הלכה מחייבת משום שהוא פסק דין הדוחה בקשת רשות ערעור בגלגול שלישי.

בית המשפט העליון אישר, אם כן, את פסק הדין של בית המשפט קמא, שבמסגרתו נפדה הנכס בערך שהתבסס על חוות דעת השמאי, ותוצאתו עשויה להיות טובה מזו שתושג במכר כפוי של הנכס, בהתחשב גם במשכנתא הרובצת על הנכס.

רע"א 2234/22 טאוב נ' הנדל (פורסם בהנהלת בתי המשפט, 7.4.22)

שכר טרחת בעל תפקיד בהליך פירוק שיתוף המתנהל במסגרת הליכי חדלות הפירעון

כיצד יחושב שכר טרחה של מפרקים, בהליך מכר אשר התמורה בו אינה מחולקת לנושים?

בעלי תפקיד בהליך חדלות פירעון פעלו לבצע פירוק שיתוף בנכס מקרקעין. על אף שהמכר בוצע כחלק מהליך חדלות הפירעון, הוא בוצע לטובת קבוצת אנשים שנקבע כי אינם נחשבים "נושים", כי אם "בעלי קרקע". בנסיבות אלה ההליך היה דומה במהותו להליך פירוק שיתוף רגיל – דהיינו התמורה חולקה בין בעלי הקרקע ולא בין כלל הנושים בהליך.

בהתבסס על נסיבות אלה קבע בית המשפט כי תקנות החברות העוסקות בשכר טרחת בעלי תפקיד אינן חלות, ופסק שכר בשיעור 6% מתמורת המכר לאחר שקבע כי זה אומד דעתם של הצדדים. צוין, כי גם על פי מתווה של שכר חלוקה לפי תקנות החברות, ניתן היה להגיע לתוצאה דומה.

בית המשפט העליון דחה את הערעור, אך קבע בהערת אגב, כי שעה שנכס נמכר בהליכי חדלות פירעון, יש מקום להחיל את תקנות החברות (כללים בדבר מינוי כונסי נכסים ומפרקים ושכרם), התשמ"א-1981:

"במבט צופה פני עתיד נבהיר, כי במישור העקרוני מצאנו טעם בעמדת הכונס הרשמי באשר לאופן תחולת תקנות השכר, אולם בהינתן העמימות שנוצרה, עליה עמד הכונס הרשמי, אומד דעתם של הצדדים והדפוס הפרטיקולרי של מכירת המקרקעין במקרה שלפנינו, לא מצאנו לשנות מקביעת בית המשפט המחוזי. עמדתו העקרונית של הכונס הרשמי תוכל אפוא להיבחן בהליכים עתידיים. עוד נעיר כי ראוי שבהליכים עתידיים מסוג זה, יובהרו 'כללי המשחק' מראש בצורה מפורטת, כאשר מוצע על ידי בית המשפט מתווה המוצג להסכמת הצדדים".

בנסיבות העניין אישר בית המשפט את השכר שנקבע בסך 6% מתמורת הנכס.

ע"א 7023/20 חברי קבוצת ז'בוטינסקי 104 נ' עו"ד איתן ארז (פורסם בהנהלת בתי המשפט, 3.4.22).