קטגוריה: נכסי מקרקעין

בית המשפט העליון קבע ברוב דעות: תקנת השוק בהליכי כינוס נכסים חלה רק לאחר רישום הנכס על שם קונה, ולמצער לאחר מתן צו מכר. אין די בכך ששולמה מלוא התמורה על ידי הקונה, כדי להקנות לו הגנה לפי תקנת השוק בהוצאה לפועל.

דירת מרתף בתל אביב נמכרה לרוכשים על ידי כונס נכסים שמונה בהוצאה לפועל. צו המכר ואישור העיריה זויפו, והנכס נרשם בלשכת רישום המקרקעין על סמך האישורים המזויפים. תמורת המכר לא הועברה לנושים. הרוכשים טענו כי קנו את הנכס מכונס נכסים בתום לב, והם זכאים להגנת תקנת השוק לפי סעיף 34א' לחוק המכר.

בענייננו, שלושת השופטים הסכימו על כך שתקנת השוק אינה חלה במקרה זה. הנושא שלגביו נחלקו השופטים הוא מועד תחולתה של תקנת השוק, המגינה על רוכש בהליכי מכר על ידי רשות.

השופט י' עמית בדעת המיעוט סבר כי יש לראות את מועד השלמת התמורה לידי כונס הנכסים כמועד סיום המכר ותחולת תקנת השוק, ואין צורך לחייב את הקונה להמתין לקבלת צו מכר או עד לרישום הנכס. שופטי הרוב (הנדל וברון) חלקו עליו:

"בהתאם לתנאי תקנת השוק, אין לראות את הנכס כ"נמכר" קודם שניתן אישור מאת רשם ההוצאה לפועל על כך ששולמה יתרת התמורה (תקנה 69 לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם-1979; להלן: האישור הסופי). לעמדתי, האישור הסופי מהווה תנאי מהותי לגיבושה של עסקת מכר בהליכי הוצאה לפועל ובהיעדרו אין לומר כי העסקה הושלמה".

דעת הרוב נמנעה מלהכריע אם תקנת השוק בהליכי מכר על ידי רשות, חלה ממועד הרישום או ממועד מוקדם יותר – מועד מתן צו המכר. אולם, השופט הנדל הפנה לפסיקת בית המשפט העליון במקרים אחרים, וציין כי ניתן להסיק ממנה לגבי תחולת תקנת השוק החל ממועד הרישום, בדומה לעסקה בשוק החופשי.

וכך נכתב:

"העיקר בתיק זה הוא בכך שלא ניתן האישור הסופי בהליך ההוצאה לפועל, ולכן בין אם תקנת השוק מתגבשת עם מתן האישור הסופי ובין אם היא מתגבשת לאחר מכן, בעת הרישום במרשם – המערערים אינם יכולים ליהנות ממנה. אעיר רק, לנוכח התייחסותו של חברי, כי גישתו אינה עולה בקנה אחד עם פסיקת בית משפט זה, לפיה בעת מכר מקרקעין בהליכי הוצאה לפועל – תקנת השוק אינה מתגבשת עד לרישום המקרקעין על שמו של הרוכש […]"

יש לדייק ולציין, כי הקביעות לגבי מועד סיום המכר סויגו כך שהדיון מתמקד בתקנת השוק בהליכי מכר בלבד, ולא עוסק במועד סיום המכר לעניין דינים אחרים (כגון דיני המס), שם יכול שתהיה מסקנה אחרת.

עוד ניתן למצוא בדעת הרוב, התייחסות לתכלית המרכזית של תקנת השוק בהוצאה לפועל:

"התכלית המרכזית של תקנת השוק בהליכי הוצאה לפועל היא הקטנת הסיכון הכלכלי שברכישת נכס בהוצאה לפועל, מתוך מגמה לקרב את רמת הסיכון שמוטל על רוכש בהוצאה לפועל לזה שמוטל על מי שרוכש מקרקעין בשוק החופשי. המטרה היא לקרב את מחיר הנכסים הנמכרים בהוצאה לפועל למחירם בשוק החופשי […] רוכש בשוק החופשי נהנה מהבטחון שמקנה לו תקנת השוק לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969 רק לאחר רישום העסקה בפנקס הזכויות. קודם לכן, וגם אם שילם הרוכש למוכר את מלוא התמורה (למשל לאחר שקיבל ייפוי כוח בלתי חוזר ואישורים שונים, כנהוג בחוזים לממכר דירות בישראל) – אין הוא זוכה להגנת תקנת השוק בטרם נשלמה העסקה ברישום. הסיכון שנוטל רוכש בהליכי הוצאה לפועל לא יהיה אפוא גדול בהרבה, אם בכלל, אם יהיה פער מסוים בין שלב תשלום התמורה לשלב תחולתה של תקנת השוק".

כן ניתן לראות בפסק הדין התייחסות של בית המשפט לתקנה 80א' לתקנות ההוצאה לפועל, התשכ"ט-1979, אשר הותקנה לפני כשנה, ומסדירה זיהוי בעל המקרקעין בשלבים מוקדמים של הליך כינוס נכסים. התקנה מורה על יצירת ממשק בין לשכת ההוצאה לפועל לבין רשם המקרקעין במקרים מסוימים שהוגדרו בחוק, בעיקר כאלה שבהם קיימת אי התאמה בין המרשם לבין זיהוי החייב, או שמדובר ברישום הנסמך על מספר דרכון.

מאחר ששלושת השופטים הסכימו כי תקנת השוק איננה חלה בענייננו, נדחה הערעור. הנכס חזר לבעליו המקורי, כפי שהיה בטרם בוצעו הליכי המכר.

ע"א 1479/18 דדוש נ' סלס (פורסם בהנהלת בתי המשפט, 25.7.22)

התקנת תקנות חדלות פירעון

בשבוע שעבר פורסמו ברשומות תקנות חדלות פירעון ושיקום כלכלי (תיקון), התשפ"ב-2022, הכוללות הסדרים מפורטים בנוגע להליכי חדלות פירעון בעניינים שונים – כגון אופן ניהול אסיפות סוג, חלוקת סמכויות בעניין קביעת שכר הנאמן, הוראות לגבי אופן עריכת בירור, הגשת בקשה להסדר נושים, ועוד.

לנוסח התקנות:

אין הלכה מחייבת המורה כי דמי השכירות בנכס שנמכר כ"תפוס" יהיו בערך ריאלי; כיצד יקבע שכר טרחת בעלי תפקיד בהליך פירוק שיתוף שהתנהל באכסניה של הליכי חדלות הפירעון, אך לא היה לטובת נושים?

כיצד יחושב הסכום שעל חייב לשלם כדי "לפדות" את נכס המקרקעין שלו ולהמנע ממימושו בהליכי חדלות הפירעון? נושא זה, אשר מצוי במוקדם של רבים מהליכי חדלות הפירעון, הובא השבוע שוב לפתחו של בית המשפט העליון. בייחוד התמקד הדיון בשאלת הערכת שוויו של הנכס "כתפוס" לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, ובהתחשב בדמי השכירות אשר עשויים להיות משולמים עליו.

בית המשפט (בדן יחיד) סקר את סמכותו הרחבה של בית המשפט של חדלות פירעון לדון בערכי נכסים לצרכי פדיונם:

"בבוא בית משפט של חדלות פירעון לקבוע את סכום הפדיון אותו נדרש החייב להפקיד על מנת להביא לשחרור נכס מקופת הנשייה, עליו להתחשב בסכום שניתן לקבל בעבור זכויות החייב בנכס בשוק החופשי, שהוא בגדר החלופה האלטרנטיבית המיטבית למתן זכות הפדיון (BATNA – Best Alternative to a Negotiated Agreement בלשון תורת המשא ומתן). עם זאת, המדובר רק בעוגן לחישוב ערך הפדיון, ובית המשפט רשאי לסטות ממנו לכאן או לכאן, בהתאם לשיקולים שונים"

כאמור, במוקד הדיון עמדה השאלה כיצד יש להעריך את סכום הפדיון של נכס הנמכר כנכס תפוס, לפי הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972. נטען, כי על בעליו של נכס הנמכר כ"תפוס" לפי חוק הגנת הדייר, לשלם דמי שכירות בערך ריאלי לבעלים החדש, ולכן ערך הנכס (לצורך פדיון) קרוב מאוד לערכו בשוק. בית המשפט קבע, כי מדובר בטענות שהן כל כולן במישור השמאי, בעת הערכת מחירו של נכס תפוס לפי חוק הגנת הדייר. מטעם זה נדחתה טענת הנושה בערעור, לאחר שלא הוכיח כי חוות הדעת השמאית הייתה שגויה.

עוד קבע בית המשפט, כי אין כל הלכה מחייבת המורה כי בנכסים תפוסים הנמכרים בהליכי חדלות פירעון, ישולמו דמי שכירות בגובה ריאלי. לעניין זה נקבע כי פסק הדין בעניין רע"א 5608/20 חלה נ' לבונטין (פורסם בהנהלת בתי המשפט, 22.11.20) העוסק בתשלום שכירות ריאלית, אינו הלכה מחייבת משום שהוא פסק דין הדוחה בקשת רשות ערעור בגלגול שלישי.

בית המשפט העליון אישר, אם כן, את פסק הדין של בית המשפט קמא, שבמסגרתו נפדה הנכס בערך שהתבסס על חוות דעת השמאי, ותוצאתו עשויה להיות טובה מזו שתושג במכר כפוי של הנכס, בהתחשב גם במשכנתא הרובצת על הנכס.

רע"א 2234/22 טאוב נ' הנדל (פורסם בהנהלת בתי המשפט, 7.4.22)

שכר טרחת בעל תפקיד בהליך פירוק שיתוף המתנהל במסגרת הליכי חדלות הפירעון

כיצד יחושב שכר טרחה של מפרקים, בהליך מכר אשר התמורה בו אינה מחולקת לנושים?

בעלי תפקיד בהליך חדלות פירעון פעלו לבצע פירוק שיתוף בנכס מקרקעין. על אף שהמכר בוצע כחלק מהליך חדלות הפירעון, הוא בוצע לטובת קבוצת אנשים שנקבע כי אינם נחשבים "נושים", כי אם "בעלי קרקע". בנסיבות אלה ההליך היה דומה במהותו להליך פירוק שיתוף רגיל – דהיינו התמורה חולקה בין בעלי הקרקע ולא בין כלל הנושים בהליך.

בהתבסס על נסיבות אלה קבע בית המשפט כי תקנות החברות העוסקות בשכר טרחת בעלי תפקיד אינן חלות, ופסק שכר בשיעור 6% מתמורת המכר לאחר שקבע כי זה אומד דעתם של הצדדים. צוין, כי גם על פי מתווה של שכר חלוקה לפי תקנות החברות, ניתן היה להגיע לתוצאה דומה.

בית המשפט העליון דחה את הערעור, אך קבע בהערת אגב, כי שעה שנכס נמכר בהליכי חדלות פירעון, יש מקום להחיל את תקנות החברות (כללים בדבר מינוי כונסי נכסים ומפרקים ושכרם), התשמ"א-1981:

"במבט צופה פני עתיד נבהיר, כי במישור העקרוני מצאנו טעם בעמדת הכונס הרשמי באשר לאופן תחולת תקנות השכר, אולם בהינתן העמימות שנוצרה, עליה עמד הכונס הרשמי, אומד דעתם של הצדדים והדפוס הפרטיקולרי של מכירת המקרקעין במקרה שלפנינו, לא מצאנו לשנות מקביעת בית המשפט המחוזי. עמדתו העקרונית של הכונס הרשמי תוכל אפוא להיבחן בהליכים עתידיים. עוד נעיר כי ראוי שבהליכים עתידיים מסוג זה, יובהרו 'כללי המשחק' מראש בצורה מפורטת, כאשר מוצע על ידי בית המשפט מתווה המוצג להסכמת הצדדים".

בנסיבות העניין אישר בית המשפט את השכר שנקבע בסך 6% מתמורת הנכס.

ע"א 7023/20 חברי קבוצת ז'בוטינסקי 104 נ' עו"ד איתן ארז (פורסם בהנהלת בתי המשפט, 3.4.22).